Son dönemde ev fiyatları neden bu kadar yükseliyor? Makalemizde, konut piyasasındaki artışın altında yatan ana faktörleri keşfedin. Ekonomik değişkenler, talep ve arz dengesi, pandeminin etkileri ve daha fazlasıyla ilgili ayrıntılı analiz.
İçindekiler
Türkiye’de konu emlak, gayrimenkul fiyatlarına geldiğinde çok yanlış değerlendirilen noktalar var.
Konunun temeline inerseniz ev fiyatlarını veya herhangi bir ürünün fiyatını bilindiği üzere talep ve arz oluşturur.
Miami – İstanbul karşılaştırması
Sosyal medya üzerinde sürekli Miami – İstanbul karşılaştırıldığı ve aradaki fiyat abzürtlüğü gösterildiği için bu örnekten ilerleyerek bir inceleme yapalım:
Miami’nin 2022’de nüfusu %0.8 ile 60 bin artmış, İstanbul’un ise 2021 yılında nüfusu %12.7 ile 360 bin artmış. Burada göreceğiniz üzere Miami şu anda ABD’de yeni konut inşaatında birinci durumda. Yani Miami’de hem talep İstanbul kadar hızlı büyümüyor hem de piyasaya sürülen arz ciddi anlamda fazla. Bu da epey ucuz konut fiyatlarına yol açıyor.
Bunu bizdeki durumla karşılaştırırsak, burada görüleceği üzere “Türkiye’de yıllık 800 bin yeni konut talebine karşılık üretim 550 binlerde seyrediyor.”
Açıkça görülüyor ki ülkemizde talep arzın epey üstünde. Bina arzı da neredeyse kısıtlı arz denilebileceği için talebe yönelik hareket etmedikçe fiyatlarda aşağı yönlü bir hareket beklemek çok gerçekçi değil gibi.
Nüfus artış hızına baktığımızda ise Türkiye nüfus artış hızı Avrupa ülkelerinin listesinde 4. sırada, Kuzey Amerika’da da ABD’nin çok az bir farkla arkasında 3. sırada yer alıyor.
Kira artış sınırlaması ve ABD üzerinden vaka analizi – İyi mi kötü mü? (KÖTÜ)
Şu anda kira artış sınırlaması diye bir durum ile de karşı karşıyayız. İncelediğimizde New York City’de aynı kısıtlama aslında istenilen sonucun tam tersini doğurup hem fiyatları arttırmış hem de evlerin kalitesini düşürmüştü. Hala birçok ekonomist ve politikacı sert eleştirilerde bulunuyor. Bu durumun sebebi de, kirayı limitlediğiniz zaman piyasadaki arzı düşürüp aslında fiyatların artmasına yol açmanız ve de ev sahibine ev ile ilgilenmek için daha az teşvik vermeniz.
Basitçe anlatalım:
Normalde arz ve talep grafiğimiz yukarıdaki gibi şekilleniyor diye varsayalım. Aylık 1600$ kirada 2 milyon adet apartman işlem görmekte piyasada. Aşağıdaki görselde devlet kira sınırlaması getiriyor:
Daha öncesinde 2 milyon adet arz olan bu piyasada şu anda kiralarda bir limit olduğu için ev sahipleri arzı düşürürken, kiracılar fiyat azaldığı için nihai olarak talebini arttırıyor. Bu da 2 milyonluk bir konut krizine yol açıyor teoride. Gerçek hayatta ise ev sahipleri bu aradaki kira farkını “anahtar teslim fiyatı”, “kapora”, “yönetim bedeli” vs. gibi yöntemlerle tahsil ediyor. Bu yöntemler ise konutta fiyat yönetimini ve takibini inanılmaz zorlaştırarak kiracıları epey zor durumlara sokuyor.
Bu ani talep artışını ve kira sınırlamasının yarattığı sorunları Antalya, Mersin bölgelerinde çoğunluğu Rus ve Ukraynalı ikametçiler nedeniyle çok önemli ölçüde görebilirsiniz.
Sonuç
Emlaktaki fiyatlanmayı İstanbul’un nüfus planlaması iyileşmeden durdurmak yakın gelecekte mümkün gözükmüyor. Şu anda Türkiye olarak önceliğimiz yeni ‘İstanbullar’ yaratmak olmalı. Bu epey zor ve çok uzun vadeli bir süreç olduğu için hiçbir siyasetçi kısa döneminde böyle bir yatırıma girmek istemiyor haliyle. Dolayısıyla bu da aklımda şu soruyu doğuruyor:
Acaba bu inanılmaz yüksek fiyatlar Adam Smith’in ‘Görünmez El’ teorisindeki gibi ülkede kendi kendine oluşan bir regülasyona sebep olabilir mi?
